Incentivadas pela possibilidade de ter o trabalho remoto como uma política duradoura na empresa, muitas famílias viram a chance de antecipar a meta de viver no interior do estado. Afinal, para que enfrentar o trânsito de uma grande cidade e problemas de mobilidade quando se é necessário ir ao escritório apenas alguns dias por semana?
O resultado foi uma explosão de preços: empreendimentos de médio e alto padrão em cidades fora da região metropolitana chegaram a custar até 108,9% mais em apenas 12 meses. É o que aponta um estudo da consultoria Brain, feito em 65 cidades de São Paulo que registram os maiores números de loteamentos disponíveis, para a EXAME. O estudo compara o segundo trimestre de 2021 com o mesmo período de 2020.
Segundo a pesquisa, entre loteamentos fechados, os condomínios, as cidades que mais registraram aumentos de preço foi Itu, a 98 km da capital, no qual o preço do metro quadrado passou de R$ 424 para R$ 886 no período, um crescimento de 108,9%. Em Monte Mor, localizada na região metropolitana de Campinas e onde o metro quadrado custava R$ 524 no segundo trimestre de 2020, já não há mais estoque de unidades em condomínios fechados.
Veja abaixo o ranking de alta dos preços de loteamentos fechados:
Município
2T2020
2T2021
Variação
Monte Mor
520
Acabou o estoque
–
Itu
424
886
108,9%
São José do Rio Preto
509
858
68,6%
Boituva
360
488
35,6%
Nova Odessa
500
650
29,9%
Indaiatuba
780
1.004
28,8%
Presidente Prudente
649
795
22,5%
Barretos
463
559
20,6%
Ribeirão Preto
572
687
20,1%
Franca
699
800
14,5%
Jundiaí
971
1.089
12,2%
Piracicaba
595
658
10,6%
Bauru
609
665
9,2%
São José dos Campos
669
726
8,6%
Salto
413
440
6,7%
Marília
710
751
5,9%
Sorocaba
513
502
-2,1%
Já quando são analisados os loteamentos abertos, que são casas fora de condomínios, o preço subiu mais em Itapeva, a 286 km da capital, onde o metro quadrado passou de R$ 414 para R$ 681, uma alta de 64.4%. Em Boituva, a 116 km da cidade de São Paulo, empreendimentos ficaram em média 48% mais caros, e o metro quadrado passou de R$ 442 para R$ 654. Em Cotia, a 32 quilômetros da capital, os preços subiram 43,9%.
Veja abaixo as cidades nos quais os empreendimentos fora de condomínios mais subiram de preço:
Município
2T2020
2T2021
Variação
Itapeva
414
681
64,4%
Boituva
442
654
48,0%
Cotia
489
704
43,9%
Ribeirão Preto
481
642
33,5%
Marília
313
400
27,7%
São José do Rio Preto
424
532
25,6%
Birigui
322
403
25,2%
Votuporanga
383
479
25,2%
Monte Mor
469
587
25,2%
Lins
263
315
19,6%
Jundiaí
581
691
19,0%
Franca
531
628
18,3%
Nova Odessa
433
495
14,2%
Taubaté
440
468
6,2%
Itapira
471
490
4,1%
Itu
559
575
2,9%
Serrana
494
468
-5,1%
Segundo a Brain, um indicador claro do aquecimento do mercado, além da alta dos preços, é o estoque de imóveis disponíveis, o menor desde 2017. Existem 32 mil unidades à venda nas 65 cidades. Em 2017, eram 61 mil.
Em Itu, restam apenas 1,7% do total de loteamentos fechados, foram disponibilizadas 1.236 unidades no mercado. Em Jundiaí, restam 2,4% de 7 empreendimentos lançados. Em Campinas, no final do trimestre haviam apenas 614 unidades em estoque, considerando loteamentos abertos e fechados, porque as vendas estão muito aquecidas na cidade, diz Fabio Tadeu Araújo, sócio diretor da Brain
Segundo Rodrigo Gordinho, CEO da plataforma de venda de loteamentos 1M2, municípios localizados de 100 quilômetros a 150 quilômetros da cidade de São Paulo, como Itupeva, Atibaia, Campinas, Itu, Bragança Paulista e Itatiba, são os mais buscados. “Eles atraem o paulista que pode fazer um bate e volta em uma reunião na cidade”. No caso de cidades que ficam a mais de 150 quilômetros da cidade, o perfil, conta Gordinho, é majoritariamente de busca por casas de temporada e finais de semana.
Cassia Castro, sócia da Eixo Inteligência Imobiliária, empresa que prospecta e negocia terrenos para incorporadoras no estado, aponta que a tendência atinge também empreendimentos de luxo. Condomínios como Quinta da Baroneza, Fazenda da Grama e Terras de São José, dentre outros, viram a venda de lotes e casas explodir. “Quem tinha imóveis prontos conseguiu vendê-los com ágio de até 50%, algo nunca imaginado no mercado”.
Perfil do público e empreendimentos
Jovens e casais com filhos pequenos ainda não se enquadram no perfil do comprador de imóveis no interior, diz o sócio diretor da Brain. “A pandemia acelerou a compra de um público que já vinha sondando unidades nas regiões, que é o de casal com filhos mais maduros, que têm seus próprios carros. São semi aposentados, executivos e gestores, a maioria na faixa dos 50 anos”.
O público busca majoritariamente cidades com estrutura de serviços próxima, inclusive varejo, com escola, atividades esportivas e estrutura de saúde. “A cadeia logística no país se sofisticou por conta do aumento do uso do e-commerce, muitos compradores viram que com tecnologia podem receber qualquer coisa, e não precisam estar em um centro urbano para isso”.
A loteadora Corpal desenvolve empreendimentos no interior de São Paulo e, ao criá-los, busca valorizar áreas verdes e o conceito de qualidade de vida fora das grandes cidades. “O trabalho remoto facilitou o objetivo de morar no interior e trabalhar em São Paulo. Há uma inversão: a segunda casa no interior se tornou a primeira moradia”, diz Fernando Fuziy, CEO da incorporadora.
Quem deseja fazer essa migração da grande cidade para o exterior busca, geralmente, empreendimentos de padrão mais alto, completa o executivo. “Vemos uma baixa quantidade de estoque de unidades mais caras, diferente das mais populares, que tem mais opções”. Segundo a 1M2, a busca se concentra em condomínios fechados com área de lazer para a família usufruir.
Sobre o aumento do preço do metro quadrado, Fuzuy ressalta que não foi causado apenas pela demanda, mas também pela explosão de preços dos insumos. “Em nossos empreendimentos aumentamos o preço em 30%. Consideramos um repasse da inflação de materiais”.
Outra questão que colabora para o aumento dos preços é um tempo maior para aprovação de projetos, que chegam a ter 700 unidades. “Isso valoriza os empreendimentos prontos, já que torna mais difícil suprir a demanda, que explodiu”.
Condomínios fechados
Município
Total Lançado
Estoque
Disponibilidade sobre o total lançado
Preço Médio
m⊃2;
Preço/m⊃2;
Cotia
2.859
502
17,6%
147.625
168
877
Indaiatuba
3.956
430
10,9%
354.587
353
1.004
Araçatuba
3.408
413
12,1%
140.066
292
480
Piracicaba
1.489
382
25,7%
224.492
341
658
Ribeirão Preto
2.143
204
9,5%
184.047
268
687
Bragança Paulista
1.105
272
24,6%
192.664
460
418
Jundiaí
1.737
41
2,4%
423.885
389
1.089
São José dos Campos
1.794
71
4,0%
371.107
511
726
Sorocaba
1.433
215
15,0%
257.743
514
502
Araraquara
1.378
329
23,9%
123.655
244
506
Boituva
834
163
19,5%
186.195
382
488
Campinas
1.424
329
23,1%
489.434
454
1.078
Leme
1.742
620
35,6%
199.016
346
575
Mogi Mirim
1.510
448
29,7%
138.445
280
495
Nova Odessa
1.542
32
2,1%
162.869
251
650
Araras
1.293
116
9,0%
157.880
324
487
Marília
901
202
22,4%
282.209
376
751
São José do Rio Preto
2.294
258
11,2%
234.780
274
858
Birigui
1.145
221
19,3%
113.844
279
408
Itu
1.236
21
1,7%
396.478
447
886
Loteamentos abertos
Itapetininga
3.703
824
22,3%
69.146
175
395
Ribeirão Preto
4.291
482
11,2%
138.607
216
642
Bady Bassitt
3.445
249
7,2%
55.287
193
286
Campinas
4.840
1.771
36,6%
110.245
160
689
Cotia
2.238
795
35,5%
114.115
162
704
Matão
3.800
622
16,4%
78.293
206
380
Piracicaba
3.466
291
8,4%
116.627
179
651
Sertãozinho
3.130
310
9,9%
80.766
222
364
Araras
2.021
516
25,5%
102.917
226
456
Birigui
1.672
337
20,2%
81.517
252
323
Ibitinga
2.720
306
11,3%
66.434
195
340
Pirassununga
3.222
639
19,8%
59.257
209
283
Pitangueiras
2.925
815
27,9%
46.487
178
261
Salto
3.434
961
28,0%
99.923
179
558
Araraquara
2.748
121
4,4%
92.444
233
397
Barra Bonita
973
99
10,2%
62.250
186
335
Batatais
2.285
353
15,4%
58.278
250
233
Itápolis
1.882
298
15,8%
78.312
323
242
Penápolis
1.457
132
9,1%
68.590
278
246
Presidente Prudente
3.933
1.295
32,9%
68.631
161
427
Sorocaba
2.739
642
23,4%
111.125
179
619
Barretos
2.151
485
22,5%
86.003
235
367
Serrana
2.162
53
2,5%
96.747
207
468
Bragança Paulista
2.016
175
8,7%
103.665
179
581
São Manuel
2.063
583
28,3%
62.681
208
301
Catanduva
1.820
141
7,7%
75.926
202
376
Mococa
1.765
152
8,6%
58.792
248
237
Mogi Guaçu
1.502
216
14,4%
80.186
200
401
Assis
1.444
76
5,3%
81.544
250
326
Boituva
1.223
334
27,3%
112.652
172
654
Fonte: Exame.com