Os imóveis sob judice, sejam objeto de cobrança, alienação fiduciária, penhora, hipoteca, resolução de conflitos, herança, separação de cônjuges ou qualquer outra modalidade, tendem a ter solução lenta e – quando há patrimônio imobiliário – em geral a avaliação do imóvel tem impacto relevante.

O objetivo final em um processo que envolva um imóvel é a transferência do bem para os envolvidos ou a venda para terceiros. Entretanto o que tem emperrado a venda é a avaliação. Não por ser uma avaliação, mas como ela é feita e principalmente encarada pelo decisor, que é o Juiz.

Sem entrar na velha questão de quem pode avaliar um imóvel, um corretor ou um engenheiro, pois isto está (ou pelo menos deveria estar) superado tanto na prática, quanto de direito, bem como nas áreas privada e nas esferas públicas.

Pacificado está, que o corretor de imóveis tem prerrogativa legal, conforme preceitua o art. 3º da Lei 6.530/78, para emitir opinião de valor, o chamado Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, na forma dos arts. 4º e 5ª, da Resolução COFECI N° 1.066/2007, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI. A jurisprudência também é uníssona quanto ao tema e o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do ARESP nº 88459/DF, assim como o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 708474, confirmaram a competência do Corretor de Imóveis para aferir valor de mercado do bem imóvel. Ainda assim, alguns órgãos públicos, bancos e tribunais insistem em negar o direito ao corretor de imóveis o exercício desta atividade, não aceitando avaliações feitas por esses profissionais, o que não se sustentará por muito tempo, pois quem sabe o valor de verdade, analisando questões objetivas e subjetivas do imóvel e ponderando o valor praticado e o de mercado é o corretor de imóveis.

O problema é que o juiz é leigo às questões mercadológicas que envolve a avaliação de um bem imóvel e a falta de preocupação do avaliador em ajudá-lo a entender o tema, reveste-se em morosidade no curso do processo. Explico-me:

O avaliador que não tem a formação e a experiência de um Corretor de Imóveis, ainda que faça seu trabalho de forma isenta e profissional, não alerta o magistrado que o valor da avaliação é em condições normais de temperatura e pressão, ou seja, MERCADO. Considerando oferta e demanda, disponibilidade e escassez, mas ignorando a situação desse imóvel no processo.

Importante frisar que em um processo judicial, que nunca é rápido e que para tomar a decisão um possível comprador irá analisar o momento do processo, os riscos inerentes a ele e o tempo somado aos custos adicionais para a imissão na posse, resulta no fato de que o valor pelo qual ele pretende adquirir uma propriedade não será o da avaliação objetiva. avaliação dos imóveis na justiça

Não basta tampouco inserir uma variação de mais ou menos 5% ou 10%, como também não é suficiente apontar o valor de venda forçada com opção de menos 30% e 50% como alguns preconizam e outros praticam.

Está errado? Não, apenas não está adequado. Essas variações têm validade para o proprietário e para o comprador de mercado, não para o caso de o Juiz determinar o valor da venda. Como ele não sabe do tema (nem é sua obrigação) ele sempre levará ao final do processo o valor da avaliação cheia que não considera essas variáveis.

E ao invés de resolver o problema, cria-se outro: A demora em vender a propriedade e resolver a questão, pois em tese o processo está resolvido, restando a venda do imóvel. Como o valor em geral está maior do que vale, começam as tensões dos envolvidos para a resolução do problema.

O bem pode deteriorar pela demora e por estar vazio (sujeito a depredações e invasão) e dificultar a venda, pois fica como peixe fora da geladeira. Quanto mais se arrasta o problema, não raro pelo valor que o Juiz determinou a venda, pior para todos. Até mesmo para o magistrado que vê o processo sem resolução, mesmo que sanado o conflito no processo.

Por isso, proponho a reflexão aos colegas e ao judiciário:

Aos colegas, que insiram nas avaliações essa nota importante de que o valor auferido é de mercado, mas como está “enrolado” o valor é outro e um possível comprador teria interesse se o valor fosse diferente, apresentando uma sugestão que solucione o conflito ou que pelo menos indique ao decisor as tantas variáveis que existem na propriedade avalianda.

Para o judiciário, que considere que o mundo real não compra imóvel “enrolado” sem uma boa razão, que se resume em preço e baixo risco.

Que no momento da decisão entendam que levar o valor à venda por menor valor é o melhor e mais rápido caminho. Para tanto, deveria o julgador ao solicitar a avaliação, informar a finalidade da avaliação que não é apenas saber o valor, mas sim, o valor considerando os problemas que estão na lide e suas consequências na velocidade de venda e resolução do conflito.

Não quero, nem pretendo gerar conflitos ou polêmica se uma modalidade é melhor do que a outra ou criticar as instituições, mas propor a reflexão no conteúdo das avaliações e na sua finalidade, não qualidade.

No final as coisas valem o que as pessoas pagam!

Autor: Heitor Kuser

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