Recentemente, temos ouvido falar bastante em “estagflação” e os seus possíveis prejuízos para a economia. Antes de tudo, precisamos entender o conceito: “estagflação” se trata de um fenômeno macroeconômico, no qual o país enfrenta uma recessão, através da diminuição da atividade econômica, somada a patamares elevados de inflação.

É um paradoxo, uma vez que a inflação está, naturalmente, atrelada ao crescimento da atividade econômica, seja pela expansão monetária, excesso de demanda ou mesmo o aumento dos custos de matéria prima.

Contudo, destacamos os efeitos inflacionários originados pela pandemia, o que trouxe paralisação da atividade industrial, gerando falta de produtos e, por consequência, inflacionou os preços em geral. Some isto ao fato de os governos terem imprimido dinheiro, inserindo-o na economia através de auxílios para que a população consiga atravessar esse período adverso.

Com isso, percebemos o avanço desenfreado da inflação pelo mundo, sendo que, na medição do último mês, o IPCA acumulado em 12 meses chegou a 10,25% aqui no Brasil.

Não é à toa que o Comitê de Política Monetária (Copom) tem acelerado o aumento da taxa de juros do país (Selic), visando conter a inflação através de uma política monetária mais restritiva, uma vez que, quando da elevação da taxa de juros, há uma diminuição de recursos na economia, e, consequentemente, um declínio na atividade econômica.

Obviamente, não pretendemos saturar a temática quanto a política monetária, política fiscal, reformas administrativas e tributárias, conceitos macroeconômicos e outros temas relacionados. Fizemos essa pequena introdução para entendermos como o universo dos fundos imobiliários pode nos proteger dos efeitos inflacionários.

Primeiramente, vale destacar que os fundos imobiliários possuem correlação com os índices de preços e da construção civil, uma vez que estes possuem, como lastro, ativos que são produzidos na economia real. Porém, é importante salientar que não existe uma plena simetria, considerando os ciclos individuais dentro de cada fundo em si.

É preciso entender que, quando olhamos os FIIs em um recorte temporal de dez anos, por exemplo, tanto os FIIs de papéis, quanto os de tijolos, principalmente aqueles maiores e que foram melhor geridos, ambas as classes possuem uma clara aderência aos índices inflacionários. Mas, como dito, não espere uma total linearidade, visto que os portfólios são mistos, não dependendo assim da renovação de apenas um contrato isoladamente.

Portanto, dentro de um mesmo fundo, iremos encontrar contratos em condições mais favoráveis para revisionais e, em outros, nem tanto, sobretudo por depender do tipo de locatário, da região, da qualidade construtiva, do ciclo imobiliário no qual o contrato foi inicialmente firmado, além da situação macro da economia. Enfim, são diversos fatores que podem influenciar o repasse inflacionário de um contrato.

Cumpre ressaltar que, quem investe em fundos imobiliários, possui um ativo essencialmente correlacionado com a inflação, sobretudo quando olhamos ciclos mais longos.

Mas, de novo, tudo depende do porte do fundo, dos ciclos imobiliários e da capacidade de o gestor manter o ativo competitivo, provocando uma eventual valorização da propriedade e, por consequência, uma maior probabilidade de proteção contra a inflação.

Em tempo, vale lembrar como a inflação pode impactar os FIIs:

Reajustes e revisionais: naturalmente, os contratos de locação são ajustados por índices inflacionários, seja por IPCA ou IGP-M. Todavia, essa atualização não é imediata, podendo demorar alguns meses para o repasse chegar ao investidor, sobretudo pelo momento em que o contrato foi firmado, além de características especiais de cada um deles.

Juros e correção monetária: já na esfera dos FIIs de CRIs, podemos destacar um repasse mais imediato, tendo em vista uma defasagem temporal de cerca de dois a três meses entre as variações dos índices e os impactos nos resultados do fundo.

Dívidas: nos passivos do Fundo, geralmente em forma de alavancagem por meio de uma operação de securitização (CRI), também há a influência dos juros e correção monetária, porém, impactando negativamente os resultados através das despesas financeiras.

Queda dos preços no mercado secundário: conforme apontamos anteriormente, a elevação da Taxa Selic como uma medida restritiva para conter a inflação, pode tornar o retorno nominal em Renda Fixa mais atrativo. E, devido a isso, muitos investidores que entraram pelo motivo (errado) em FIIs, acabam vendendo suas cotas para realocar em Renda Fixa, pressionando as cotações dos FIIs.

Independentemente do crescimento econômico ou “estagflação”, a inflação estará presente na jornada do investidor e, visando manter o poder aquisitivo em direção à independência financeira, estamos certos que o investimento em fundos imobiliários é vantajoso.

Por fim e, como diretriz geral, é importante que o investidor busque reinvestir uma parcela entre 20% e 25% da renda mensal, até como forma de se criar uma proteção adicional contra a inflação, justamente para mitigar os efeitos dessa assimetria entre o fluxo dos rendimentos (e a valorização da cota patrimonial) frente ao crescimento da inflação no curto prazo.

Marcos Baroni é analista-chefe (CNPI) de Fundos Imobiliários da casa de análise Suno Research.

Fonte: Valor Investe