Com a Selic em trajetória de alta, é esperado que os investidores busquem aproveitar os juros maiores para rever sua carteira de investimentos e fazer alocações maiores em títulos de renda fixa pré e pós fixados e também deem maior atenção ao Tesouro Direto. Contudo, especialistas da gestora Vectis avaliam que dá para manter os fundos imobiliários no portfólio com rendimentos superiores aos da taxa Selic.

As altas seguidas dos índices de inflação e as incertezas fiscais vêm pressionando o Banco Central a subir a Selic ainda mais. Tanto que vem ganhando força a percepção de que a taxa básica de juros caminha para patamar de, pelo menos, 8% ao ano, conforme pesquisa do Valor. De acordo com o Boletim Focus mais recente, as expectativas do mercado são de elevação da taxa Selic dos atuais 5,25%, para 7,50% ao fim deste ano, mantendo-se neste patamar até o fim de 2022.

Vale considerar que a Selic no patamar de 8% ao ano implica em um rendimento líquido de imposto de renda de 6,80%. Os especialistas da Vectis afirmam que, no entanto, é totalmente possível compor uma carteira de fundos imobiliários com rendimento nominal (sem descontar a inflação), e isento de imposto, próximo de 10% ao ano.

Assim, para uma aplicação que rende 100% da Selic se equiparar aos rendimentos de uma carteira de fundos imobiliários, a taxa de juros deveria se estabilizar em 12%, “o que hoje não parece ser uma realidade”, segundo Múcio Mattos, sócio e chefe de crédito da Vectis.

Segundo Mattos, mesmo em um cenário em que as taxas de juros fiquem acima dos patamares esperados hoje, isso provavelmente se daria por uma pressão inflacionária também acima do projetado. Nessa circunstância, são esperados aumentos também nos preços dos imóveis e, por sua vez, nos aluguéis e rendimentos dos fundos imobiliários por meio do repasse da inflação.

“Logo, independentemente da variação do preço das cotas, em todos os meses os investidores terão dividendos caindo na sua conta, que são advindos em grande parte de aluguéis, corrigidos pela inflação ou por ativos financeiros indexados à inflação. Com isso os dividendos estão protegidos, desde que se tenha diversificação no portfólio para mitigar outros riscos”, afirma Mattos.

“Dessa forma, a queda recente dos preços nos mostra um bom ponto de entrada mesmo com a projeção de alta na Selic, haja vista o rendimento atual que os fundos têm proporcionado”, acrescenta.

Neste contexto, Laércio Boaventura, sócio-fundador e gestor de portfólio da Vectis, avalia ainda que a dinâmica de pagamento mensal de dividendos dos fundos imobiliários favorece nesse momento os fundos de recebíveis indexados à inflação, pois estes repassam a inflação mensal para os investidores com uma defasagem de um a dois meses.

Assim, se a inflação atual está alta (julho foi 0,96% no mês), esses fundos indexados pagarão no curto prazo dividendos muito maiores que os fundos que estão indexados ao CDI, por exemplo.

“A alta futura de juros indicada nas curvas, só ocorrerá lá na frente, portanto, o investidor de fundos imobiliários indexados a DI só receberá dividendos maiores quando a taxa estiver alta. No curto prazo, como ainda temos inflação alta, os dividendos maiores virão dos fundos indexados à inflação”, explica Boaventura.

Na prática, como apontam os sócios da Vectis, o investidor deveria comprar agora “proteção de inflação” e acompanhar essa inversão, isto é, diminuição da inflação e aumento do CDI para depois trocar de indexador, buscando maiores dividendos.

“Quando olho para essa trajetória do juro subindo, e obviamente a Selic é o custo do dinheiro, eu preciso comparar o custo do dinheiro vis a vis comportamento do setor imobiliário. Os economistas estão colocando a Selic entre 7% e 8%, é um patamar de juro que o setor imobiliário continua ganhando dinheiro e fazendo sentido. Quando a Selic estava em dois dígitos, a complicação era maior”, afirma Ricardo Figueiredo, especialista de fundos imobiliários da Spiti.

Ótimo, mas coloco meu dinheiro onde?

O especialista de fundos imobiliários da Spiti sugere dois fundos imobiliários para incluir na carteira e buscar ganhos acima da Selic. Um deles é o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11). Ricardo Figueiredo explica que o segmento de recebíveis, mais defensivo, “casa bem com o momento” atual e que o portfólio do fundo conta com ativos considerados de alta qualidade.

“O fundo está com patamar de distribuição muito atrativo e nos dois últimos meses o gestor subiu o dividendo. É um gestor que faz essa mudança de patamar [de dividendos] quando tem conforto de manter esse nível por um prazo interessante, sem fazer sobe e desce de distribuição”, avalia Figueiredo.

O segundo fundo imobiliário sugerido por Figueiredo é o VBI logístico (LVBI11). “O segmento logístico certamente foi um dos vencedores no cenário de pandemia e está vivendo momento de aceleração, de melhoria do nosso parque logístico, que cresceu, mas ainda tem muito a ser explorado”, diz.

Segundo o especialista, o fundo tem em seu portfólio ativos com localização “muito boa”, sendo cerca de 75% deles em São Paulo e Extrema, cidade de Minas Gerais próxima do estado de São Paulo e que tem um polo logístico bem desenvolvido.

“Mais de 90% da área bruta locável são de ativos de alto padrão. Na carteira de locatários, há nomes como Amazon e Magalu. O fundo também está negociando em patamar de preço atrativo”, diz Figueiredo. Além disso, o especialista destaca que o gestor do fundo já anunciou projeções com aumento de dividendos a serem pagos nos próximos meses.

Fonte: Valor Investe