Uma das grandes dúvidas a respeito da venda de imóveis é sobre a transação que envolve bens pendentes de inventário ou com inventário em andamento. O conhecimento sobre as possibilidades que existem nesses casos traz ao corretor de imóveis um repertório fundamental para não perder negócios e para se diferenciar no mercado.

Tipos de inventários

Inicialmente é importante dizer que mesmo que a pessoa falecida tenha deixado apenas um imóvel é obrigatório que seja feito o inventário. Assim, os herdeiros deverão optar por qual caminho seguir para a divisão deste bem: o inventário judicial ou extrajudicial.

O inventário extrajudicial é a via mais rápida porque é realizando diretamente no Cartório de Notas, no entanto nem sempre é possível fazer o trâmite por lá. Isso porque para que seja feito em cartório é necessário que não haja herdeiro menor de idade ou incapaz, seja uma partilha amigável, não tenha testamento e é exigida a presença de um advogado. Caso não sejam preenchidos esses requisitos, a saída inevitavelmente será o inventário judicial que normalmente é mais demorado.

Alvará judicial

Uma das hipóteses mais comuns é que os herdeiros não tenham condições financeiras de fazer o inventário e por este motivo precisam vender o imóvel. Nesse caso, se o inventário for feito de forma extrajudicial é possível obter um alvará judicial autorizando a venda antes da abertura do inventário em cartório, mediante a concordância de todos os herdeiros e justificando a necessidade pela dificuldade financeira de arcar com os custos ou outra justificativa plausível.

O que pouca gente sabe é que no inventário extrajudicial é possível fazer a nomeação do inventariante por meio de escritura pública declaratória, com a concordância de todos os herdeiros.

A partir disso, é possível que o inventariante possa vender aquele imóvel antes mesmo da abertura do inventário. É importante lembrar que neste caso, mesmo que o falecido tenha deixado apenas um bem, não há dispensa do inventário já que apesar de o imóvel já ter sido vendido, houve a entrada de dinheiro e esses valores é que deverão ser inventariados. Essa alternativa é uma possibilidade muito interessante e que pode ser mais explorada pelos corretores de imóveis.

O alvará também pode ser pedido em inventários judiciais mediante justificativa que, na maioria dos casos será a dificuldade dos herdeiros em quitar os impostos e taxas para conclusão do processo.

Contrato de compra e venda

A alternativa mais usada é sempre o contrato de compra e venda, por ser menos onerosa e mais rápida. Normalmente o comprador dá uma entrada em dinheiro para que os herdeiros possam arcar com os custos do inventário e depois de concluído passa-se a escritura.

O grande problema desta opção é que nem sempre o contrato é redigido de maneira personalizada para aquela situação. Deve haver muita cautela para que não haja prejuízo para o comprador e para o vendedor nesta situação, já que negociarão um imóvel que ainda depende de um ato formal para que de fato passe a pertencer aos herdeiros.

Entre outros elementos essenciais, esse contrato deve constar prazo para conclusão do inventário, qual a consequência da não realização do inventário no prazo acordado, prazo para lavratura da escritura pública após a conclusão do inventário, quando será disponibilizada a posse para o comprador (antes ou depois do inventário).

Como já citado no tópico relativo ao alvará, também é possível viabilizar a venda com a nomeação do inventariante extrajudicial, conferindo mais segurança ainda ao comprador.

Cessão de direitos hereditários

Essa opção não é tão conhecida, mas pode se tornar uma alternativa viável a depender do caso.

A cessão dos direitos hereditários pode ocorrer quando há apenas um bem a ser inventariado ou mais bens. É imprescindível que seja feita através de escritura pública e se for realizada antes da abertura do inventário, é necessário que todos os herdeiros estejam de acordo. Assim, de maneira simplificada, será o comprador do imóvel quem representará os herdeiros dentro do inventário e, ao final, terá o imóvel registrado em seu nome.

O corretor deve ter uma orientação jurídica especializada para que todo o processo seja feito de maneira regular.

É necessário frisar que foram abordadas algumas possibilidades genéricas relacionadas à venda de imóveis pendentes de inventário, sem a pretensão de esgotamento do tema, sendo fundamental que cada caso seja analisando individualmente para a correta condução.

Fonte: https://publicidadeimobiliaria.com/descomplicando-a-venda-de-imovel-em-inventario/

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